Start Interviews Amstel

"WAT IS HET BESTE MOMENT OM TE STARTEN MET BOUWEN?"

Jeroen van Straten is senior Projectmanager bij het projectmanagementbureau van de gemeente, waar zo’n 200 mensen werken aan diverse projecten in de hoofdstad. Het project Amstelkwartier wordt ontwikkeld door projectbureau Oost, een groot nieuwbouwproject in Amsterdam, waar hij adjunct-directeur is. Hij vertelt over dit project en de rol die de accountant hierin had.

Wat is het Amstelkwartier? 

“Het is een gebied aan de Amstelrivier, een kwartiertje fietsen van het centrum van de stad én van het groene hart. Kortom, een gebied met een aantrekkelijke ligging. Zo’n zeven jaar geleden is besloten om hier aan woningbouw te doen. De wijk zal Amsterdam-Zuid en de Watergraafsmeer verbinden.

In totaal moeten er zo’n vier à vijfduizend woningen komen, goed voor meer dan 10.000 inwoners. Een flink project. Dat betekent ook dat er voorzieningen moeten komen, zoals scholen en een winkelcentrum. Op dit moment zitten er overigens bedrijven. Veel bedrijven blijven zitten, maar een deel wordt uitgekocht voordat de grond ontwikkeld kan worden.”

Is het Amstelkwartier al in aanbouw?

“Een gedeelte. De eerste fase, 1.500 woningen, is in 2011 in aanbouw genomen. Over de tweede fase van ongeveer 700 woningen wordt binnenkort beslist. Het besluit over de derde fase zal pas rond 2020 worden genomen. In totaal zal het zo'n twintig jaar duren voordat het hele project gereed is.”

Lees dit verhaal verder

"In totaal zal het zo’n 20 jaar duren voordat het hele project gereed is"

Kraan Amstelkwartier

DE ACCOUNTANT HELPT ONS HET RISICO INSCHATTEN

Waarom wordt het project in fases gebouwd?

“Wij verkopen geen woningen, maar grond. We zijn dus afhankelijk van de verkopende partijen en moeten een inschatting maken van de hoeveelheid grond die we kunnen verkopen. Het is daarbij heel belangrijk om flexibel te zijn. Op dit moment is de markt vrij slecht. Het heeft dan geen zin om grond te ontwikkelen die vervolgens braak blijft liggen.”

Wanneer hebben jullie de accountant in de arm genomen?

“Tijdens de voorbereiding voor de tweede fase. Netwerkbedrijf Alliander, de verkopende partij, wilde graag weten wanneer de grond voor de tweede fase ontwikkeld zou worden. We moeten daarvoor acht hectare grond aankopen en een flink bedrag betalen om te grond te saneren – er zitten nu vervuilende bedrijven. Maar is dit het goede moment? Moeten we dat risico nemen? Tijdens een zogenaamde dwarskijksessie hielp de accountant ons dat risico inschatten.”

Wat is een ‘dwarskijksessie’?

Dit komt voort uit de problemen met de Noord-Zuidlijn. Zoals bekend viel de bouw daarvan veel duurder dan van tevoren gepland was.

Om zulke financiële missers in de toekomst te voorkomen, heeft burgemeester Van der Laan ‘10 lessen uit de Noord-Zuidlijn’ opgesteld. Een van de tips uit dit document is ‘organiseer tegenspraak’. Dat is het doel van een dwarskijksessie; je nodigt onafhankelijke professionals uit om een paar uur lang hun mening te geven over een project. Om kritische vragen te stellen, de zaken anders te bekijken. Zo hoop je group think te voorkomen. Het Amstelkwartier is een van de eerste projecten waar zo’n dwarskijksessie is ingezet.”

Wie doet er mee aan zo’n sessie?

“We begonnen met en lange lijst personen en hebben die na overleg teruggebracht. We zochten mensen vanuit verschillende vakgebieden met voldoende politieke ervaring. Mensen die een zekere expertstatus hebben binnen de gemeente. Een van die mensen was accountant Dennis van Eeden van ACAM.”

Lees dit verhaal verder

"Zelf bouwen in het Amstelkwartier"

"Uit onze ervaring doen we soms dingen op intuïtie, maar kun je bepaalde aannames wel doen?"

Beslisser en accountant

Beslisser - Jeroen van Straten (rechts):

Jeroen van Straten is adjunct-directeur van het projectmanagementbureau van de gemeente, waar zo’n 200 mensen werken aan diverse projecten in de hoofdstad. Tijdelijk is hij projectmanager voor het Amstelkwartier, een groot nieuwbouwproject in Amsterdam.

Accountant - Dennis van Eeden (links):

Dennis van Eeden begon als openbaar accountant en werkt nu alweer jaren bij ACAM, de auditdienst van de gemeente Amsterdam. Zijn expertise als accountant werd ingezet bij een zogenaamde ‘dwarskijksessie’ voor het project Amstelkwartier.

Het plan voor een gebieds-ontwikkeling hangt aan elkaar van aannames

Wat verwachtte je van Dennis?

“Als accountant is hij methodisch sterker dan wij. Ik hoopte dat hij zou kijken naar de onderbouwing van het plan. Zijn alle stappen goed doorlopen? Is het risicomanagement in orde? Klopt de businesscase, hebben we niets over het hoofd gezien? Het plan voor een gebiedsontwikkeling hangt aan elkaar van aannames. Over de huizenprijzen, de snelheid van verkoop, enzovoorts. Vanuit onze ervaring met vastgoed doen we soms dingen op ervaring of op intuïtie, maar kun je bepaalde aannames wel doen?”

Ben je tevreden over de inbreng van Dennis?

“Heel tevreden. Wij gingen ervan uit dat we direct een besluit moesten nemen. Hij wees vooral op de alternatieven. Wat gebeurt er als je uitstelt? Wat gebeurt er als je simpelweg geen besluit neemt? Deze scenario’s waren wel genoemd, maar veel te summier beschreven. Dit was heel belangrijk, echt een ’blinde vlek’ bij ons. Daar hebben we daarna dan ook veel meer aandacht aan besteed.”

We willen ten slotte ook niet onze eigen concurrent zijn

Wat heeft die sessie nu eigenlijk opgeleverd?

“Het concrete resultaat is een eindverslag dat naar het college van burgemeester en wethouders wordt gestuurd. Het college hecht er veel waarde aan dat we zo’n sessie hebben georganiseerd. We kregen complimenten met de uitstekende voorbereiding.”

Hoe gaat het nu verder met het Amstelkwartier?

De eerste fase is volop in ontwikkeling. De oplevering staat gepland voor 2013. Het plan voor de tweede fase moet nog worden goedgekeurd door de gemeenteraad. We bereiden nu de bodemsanering voor. We beginnen pas met de verdere ontwikkeling van de tweede fase als de eerste fase bijna klaar is. We willen tenslotte ook niet onze eigen concurrent zijn.

Je werkt aan projecten met een maatschappelijk doel, dat moetje leuk vinden

Dennis van Eeden werkt bij ACAM, de auditdienst van de gemeente Amsterdam. Zijn expertise als accountant werd ingezet bij een ‘dwarskijksessie’ voor het project Amstelkwartier. Hij vertelt over deze opdracht en over het werk van een overheidsaccountant. Wat is het verschil tussen ACAM en een ‘gewoon’ accountantskantoor?

Wat is het verschil tussen ACAM en een ‘gewoon’ accountantskantoor?

“Aan de accountants die hier werken zie je geen verschil. Veel van mijn collega’s komen bij de big four vandaan en net als bij andere kantoren stapt iemand weleens over naar een openbaar accountantskantoor. Onze klanten zijn natuurlijk wel anders. Wij werken voor de verschillende Amsterdamse gemeentelijke diensten en stadsdelen. We controleren de jaarrekeningen, bij elkaar goed voor zo’n vijf miljard euro, en voeren audits uit naar behoefte. Een verschil met een openbaar accountantskantoor is daarnaast dat we niet winstgedreven zijn. Een zekere maatschappelijk betrokkenheid is dan ook wel meegenomen als je hier werkt. Je levert een bijdrage aan projecten met een maatschappelijk doel, dat moet je leuk vinden. Mijn eerste klus hier was de verzelfstandiging van het Stedelijk Museum. Ik vond het erg mooi om daar deel van uit te mogen maken.”

Het voelt goed dat je iets toe kunt voegen door aan de voorkant mee te denken.

Wat viel je vooral op in het plan dat er lag? “De belangrijkste vragen de ik had gingen over de grond voor de tweede fase. Die moest namelijk nog gekocht worden. Maar is het wel duidelijk wat je dan koopt? Je weet dat de grond vervuild is, maar hoe vuil is het precies? Kun je nog claims krijgen? Heb je een realistisch idee wat het kost om het schoon te maken? Hoe zit de financieringsconstructie in elkaar?”

Is dit een leuke klus voor een accountant?

“Ja. Het is erg leuk om samen te werken met andere deskundigen. Het meest opvallende was wel dat ik er zo vroeg in het begin van het project bij betrokken werd. Als controlerend accountant ben je toch vaak aan het terugkijken. Het is ook erg fijn dat je mening er toe doet. Het voelt goed dat je iets toe kunt voegen door aan de voorkant mee te denken.”

Financieel realisme kan in tegenspraak zijn met politieke ambitie

Ben je als overheidsaccountant niet erg afhankelijk van de politieke waan van de dag?

“Dat speelt soms wel een rol. Het komt wel voor dat financieel realisme bij een project in tegenspraak is met de politieke ambitie. Maar zulke dingen zie je in het bedrijfsleven natuurlijk ook. De accountant controleert en adviseert, hij is niet de beslisser. Over werk hebben we overigens niet te klagen. De gemeente Amsterdam heeft de nodige diensten, stadsdelen en deelnemingen. Daar zitten grote organisaties tussen. In totaal werken er zo’n 15.000 mensen bij de gemeente.”

Hoe ging de dwarskijksessie voor het Amstelkwartier in zijn werk?

“Nadat ik was uitgenodigd, kreeg ik een enorme stapel documenten toegestuurd over het project. Een collega en ik hebben dat los van elkaar gelezen en daarna hebben we onze aantekeningen vergeleken. We focusten ons op de betrouwbaarheid. Welke deskundigen zijn ingehuurd? Heeft het projectteam zelf wel voldoende deskundigheid in huis? Welke verplichtingen ga je aan en met wie? Heb je alle financiële consequenties goed voor ogen? Tijdens de sessie zelf gaat het er dan om dat je zoveel mogelijk kritische vragen stelt. Daarna kreeg ik natuurlijk het verslag te zien van de sessie.”

"Je werkt aan projecten met een maatschappelijk doel, dat moet je leuk vinden"

ACAM?

De core business van ACAM is het controleren van de jaarrekeningen van de Amsterdamse organisaties, in opdracht van de gemeenteraad . ACAM beschikt over veel kennis over Amsterdam en projecten in een stedelijke context. Op grond hiervan verzorgt ACAM onder meer IT-audits (het beoordelen van informatievoorziening en ICT-systemen) en Operational Audits (beoordelen programma’s , projecten en processen). “



Meer over '10 lessen uit de Noord-Zuidlijn'

In 2000 zou het project nog 2,45 miljard euro kosten. De eerste metro’s zouden in 2011 kunnen rijden. Nu worden de kosten geraamd op 3,1 miljard euro. De opleverdatum ligt ergens in het jaar 2017. Hoe kunnen zulke financiële tegenvallers in de toekomst voorkomen worden? In ‘10 lessen uit de Noord-Zuidlijn’ doet burgemeester Van der Laan enkele aanbevelingen.

Item delen

Kopieer de link en deel deze via diverse social media kanalen.

Sluiten